Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο – Ιούνιος 2011 (Σειρά Β)

Ιούνιος 2011 (Σειρά Β) – Πρακτικό

Ιστορικό

Ο Α, κύριος ενός καταστήματος σε εμπορικό κέντρο, συμφώνησε με ιδιωτικό συμφωνητικό που υπεγράφη στις 10.5.2010 τη μίσθωσή του στον Β έναντι μισθώματος 5.000 ευρώ από 1.9.2010, διότι το κατάστημα ήταν μισθωμένο έως 30.6.2010, ενώ για την περίοδο από 1.7.2010 έως 31.8.2010 θα γίνονταν έργα ανακαίνισης του καταστήματος, που υπήρχε συνεννόηση να αναλάβει η εργοληπτική εταιρεία Ε. Ο Α ζήτησε ως προκαταβολή 5 μισθώματα και ως άυλη εμπορική αξία («αέρα») 25.000 ευρώ, δηλαδή το συνολικό ποσό των 50.000 ευρώ, το οποίο ο Β κατέβαλε την ημέρα της υπογραφής του ιδιωτικού συμφωνητικού. Τον Ιούνιο του 2010 ο Γ προσέγγισε τον Α, του πρόσφερε το ποσό των 8.000 ευρώ μηνιαίως ως μίσθωμα για το κατάστημα και υποσχέθηκε ότι θα αναλάβει αυτός τα έξοδα των έργων ανακαίνισης. Οι Α και Γ συνήψαν την 1.7.2010 σύμβαση μίσθωσης και ο Γ εγκαταστάθηκε αμέσως στο μίσθιο. Η Ε, η οποία είχε πλέον αναλάβει τα έργα ανακαίνισης έναντι του Γ, αλλά με την εγγύηση του Α για την εμπρόθεσμη καταβολή του εργολαβικού ανταλλάγματος ποσού 30.000 ευρώ από τον Γ, αφενός μεν καθυστέρησε 20 μέρες να τα ολοκληρώσει, αφετέρου δε παρέλειψε να μονώσει επαρκώς τα κουφώματα, και με τις πρώτες βροχές εισήλθαν νερά στο κατάστημα, που είχαν ως συνέπεια ζημιές στο δάπεδο, στους τοίχους και στα εμπορεύματα, συνολικά εκτιμώμενες στα 15.000 ευρώ. Το κατάστημα έκλεισε επί 10 ημέρες για την αποκατάσταση των ζημιών και ο Γ απώλεσε κέρδη 10.000 ευρώ. Στην προδιατυπωμένη από την Ε σύμβαση με τον Γ υπήρχε όρος περιορισμού της ευθύνης της Ε κατ’ ανώτατο ποσό 3.000 ευρώ.

Ερωτάται

1. Είναι έγκυρη η σύμβαση Α-Β, λαμβανομένου υπόψη ότι δεν παραδόθηκε η χρήση του πράγματος στον Β, και η σύμβαση Α-Γ, λαμβανομένου υπόψη ότι είχε προηγηθεί η σύμβαση Α-Β, και γιατί;

2. Αν θεωρηθούν έγκυρες οι ως άνω συμβάσεις μισθώσεως, ποια δικαιώματα έχει ο Β κατά του Α, επειδή δεν του παραδόθηκε η χρήση του ακινήτου την 1.9.2010;

3. Έχει ο Β κάποια αξίωση κατά του Γ;

4. Ποια δικαιώματα έχει ο Γ κατά της Ε όσον αφορά την καθυστέρηση και την παράλειψη μόνωσης;

5. Μπορεί ο Γ να επικαλεστεί ακυρότητα της ρήτρας περιορισμού της ευθύνης και με βάση ποιες διατάξεις;

6. Αν ο Γ, επικαλούμενος τις ως άνω ζημιές του, αρνηθεί να καταβάλει το εργολαβικό αντάλλαγμα και η Ε αξιώσει την πληρωμή του από τον Α, μπορεί ο Α να αρνηθεί αυτήν την καταβολή; Αν ο Α καταβάλει, δικαιούται να αναζητήσει τα καταβληθέντα από τον Γ;

Σεπτέμβριος 2011 (Σειρά Α)

Ιστορικό

Ο Ε, κύριος του Κ1 ισογείου καταστήματος 200 τ.μ. σε πολυκατοικία του κέντρου της Αθήνας, μεσούσης της οικονομικής κρίσης και της δυσχέρειας ανεύρεσης μισθωτών, γνωστοποίησε στον μεσίτη Μ την πρόθεσή του να εκμισθώσει το κατάστημά του έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.000 ευρώ, παράλληλα όμως του εξομολογήθηκε εμπιστευτικά ότι θα ήταν διατεθειμένος να το εκμισθώσει ακόμη και για 1.500 €. Ο Μ, ο οποίος συνδεόταν με προηγούμενη μεσιτική εντολή με τον Ζ, ο οποίος ενδιαφερόταν να μισθώσει ενιαίο ισόγειο χώρο για να λειτουργήσει πρατήριο άρτου και ζαχαροπλαστικής και είχε εκδηλώσει ήδη την πρόθεσή του να καταβάλει ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 2.000 € για χώρο ανάλογο με εκείνον του Ε, γνωστοποίησε στον Ζ την ύπαρξη του Κ1 καταστήματος και του υπέδειξε να προσφέρει ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 1.500 €. Ακολούθως, την 1.7.2011 οι Ε και Ζ ήρθαν σε επαφή παρόντος του Μ και συμφώνησαν για τη μίσθωση του Κ1 καταστήματος ως πρατηρίου άρτου και ζαχαροπλαστικής έναντι μηνιαίου μισθώματος 1.500 €, οπότε και ο Ζ προκατέβαλε στον Ε τρία μηνιαία μισθώματα ως εγγυοδοσία και το τρέχον μίσθωμα του μηνός Ιουλίου 2011. Στη συνέχεια ο Ζ ανέλαβε με έξοδά του την αποκατάσταση της μη λειτουργούσας υδραυλικής εγκατάστασης και τον ελαιοχρωματισμό του καταστήματος, καταβάλλοντας αντιστοίχως 1.000 και 3.000 €, και, τέλος, εγκατέστησε σε αυτό κλιματιστικά μηχανήματα συνολικής αξίας 5.000 €. Την 20.7.2011 ο διαχειριστής της πολυκατοικίας Δ ανακοίνωσε στον Ζ ότι, σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας, απαγορεύεται η χρήση όλων των ισογείων καταστημάτων της ως καταστημάτων πώλησης τροφίμων και ποτών, πράγμα που ο Ζ αγνοούσε κατά την κατάρτιση της σύμβασης. Ενόψει της απαγόρευσης αυτής, η αρμόδια δημοτική αρχή την 22.7.2011 αρνήθηκε στον Ζ την έκδοση άδειας λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος, έτσι ώστε ο Ζ αδυνατούσε να λειτουργήσει το πρατήριο άρτου και ζαχαροπλαστικής στο Κ1 κατάστημα.

Ερωτάται

1. Υπό την προϋπόθεση ότι ο Μ είχε συμφωνήσει τόσο με τον Ε όσο και με τον Ζ την καταβολή μεσιτικής αμοιβής που θα ανερχόταν στο ύψος ενός μηνιαίου μισθώματος, δικαιούται ο Μ να απαιτήσει από τον Ε και από τον Ζ αντιστοίχως 1.500 €;

2. Δεδομένου ότι ο Ε γνώριζε το περιεχόμενο του κανονισμού της πολυκατοικίας, έχει, και αν ναι ποια, δικαιώματα ο Ζ κατά του Ε;

3. Αν οι Ε και Ζ υπέγραψαν προδιατυπωμένη από τον Ε σύμβαση μίσθωσης, στην οποία υπήρχε ο όρος «Κατά τη λήξη της σύμβασης ο μισθωτής δεν δικαιούται να απαιτήσει καμία από τις δαπάνες που έχει κάνει στο μίσθιο, ούτε να αφαιρέσει τυχόν κατασκευάσματα που έχει προσθέσει σε αυτό», ασκεί ο όρος αυτός κάποια επιρροή στα δικαιώματα του Ζ κατά του Ε;

4. Αν υποτεθεί ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν είχε απαγορευτικό όρο για τη χρήση των καταστημάτων ως καταστημάτων τροφίμων και ποτών, ο διαχειριστής Δ όμως, ο οποίος διατηρούσε φούρνο σε παρακείμενη οδό, έπεισε τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας σε συνέλευση για το ζήτημα αυτό να αρνηθούν την απαιτούμενη κατά τον νόμο συναίνεσή τους για την επικείμενη χρήση του Κ1 καταστήματος ως πρατηρίου άρτου και ζαχαροπλαστικής, με συνέπεια η αρμόδια δημοτική αρχή να αρνηθεί την έκδοση άδειας λειτουργίας καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος, έχει κάποια αξίωση ο Ε κατά του Δ;

Οδηγίες εξέτασης

Σεπτέμβριος 2011 (Σειρά Α): Απαντήστε αιτιολογημένα. Επιτρέπεται η χρήση μη σχολιασμένου ΑΚ.

Απαντήσεις

Δεν διατίθενται απαντήσεις επί του παρόντος.

Μπορείτε να στείλετε τις ενδεικτικές απαντήσεις σας, κάνοντας μία συνεισφορά.